La pierre vs le capital productif

Ce que pèse la pierre

• 14 953 Md€ patrimoine net des ménages fin 2024 (Insee)
• 4 807 Md€ de logements, 4 043 Md€ de terrains bâtis
• 87,1 % part du logement et de son sol dans leurs actifs non financiers
• 618,9 Md€ dépense nationale de logement 2024, soit 21,2 % du PIB (SDES)

Fin 2024, le patrimoine économique national atteint 19 559 Md€, dont 14 953 Md€ pour les seuls ménages, soit 76,5 % du total et 8,2 fois leur revenu disponible net (Insee, Le patrimoine économique national en 2024, Insee Première n° 2081). Dans ce patrimoine, les logements détenus par les ménages sont valorisés 4 807 Md€ et les terrains bâtis sur lesquels ils reposent 4 043 Md€ ; ensemble, ils représentent 87,1 % de leurs actifs non financiers. Rapportés au patrimoine net, ces 8 850 Md€ pèsent un peu moins de 60 % (calcul à partir des mêmes comptes).

Les actifs financiers des ménages, de leur côté, atteignent 7 096 Md€ ; déduction faite de 2 112 Md€ de crédits, leur patrimoine financier net ressort à 4 986 Md€ (Insee). Il est lui-même dominé par des produits de taux : assurance-vie, droits à pension, dépôts. La France n’est donc pas seulement un pays de propriétaires, c’est un pays dont la richesse privée est d’abord un stock de sols, de murs et de créances. Ce constat est solide, mesuré chaque année par l’Insee. Ce qui l’est beaucoup moins, c’est la chaîne qui mènerait mécaniquement de ce stock à la dette publique.

Rente foncière ou logement produit

La comptabilité nationale sépare deux choses que le langage courant confond sous le mot « immobilier » : la construction, qui est un bien produit, entretenu et amorti, et le terrain, qui n’est pas produit. Cette distinction est le cœur du sujet. En 2024, la valeur des constructions progresse de 1,2 % pendant que celle des terrains bâtis des ménages recule de 3,2 %, après un repli de 8,9 % en 2023 (Insee). Une correction de prix se lit d’abord dans le sol, pas dans les murs.

Sur longue période, l’IGEDD (ex-CGEDD, séries dites Friggit) documente que le prix des logements rapporté au revenu des ménages a environ doublé depuis 2000 en France, sans hausse comparable des loyers réels. Une valorisation qui ne correspond ni à une amélioration du bâti ni à un service rendu supplémentaire est, économiquement, une hausse de rente : le bien existant vaut plus cher sans qu’aucune richesse nouvelle ait été produite. Elle enrichit comptablement les détenteurs, elle renchérit l’entrée pour les autres, et elle n’ajoute aucun point de PIB.

Le marché a d’ailleurs cessé de baisser sans que le problème disparaisse. Au quatrième trimestre 2025, les prix des logements anciens progressent de 0,5 % sur le trimestre (données provisoires corrigées des variations saisonnières) et de 1,1 % sur un an, quatrième trimestre consécutif de hausse annuelle, après +0,6 % au troisième trimestre et +0,5 % au deuxième. Les volumes, eux, restent bas : environ 951 000 transactions sur les douze mois à fin décembre 2025, soit 2,5 % du stock de logements, une part qui remonte depuis cinq trimestres mais demeure loin du pic de 3,3 % atteint au troisième trimestre 2021 (Insee, indice Notaires-Insee). Une reprise des prix sans reprise des volumes ne réamorce ni la mobilité résidentielle ni les recettes qui en dépendent.

Où va vraiment l’épargne des Français

L’argument le plus répandu veut que l’épargne partie dans la pierre manque aux entreprises. Il mérite d’être examiné plutôt que répété.

Les faits d’abord. En 2025, le taux d’épargne des ménages atteint 17,9 % du revenu disponible et le flux net des principaux placements financiers 128,4 Md€, après 129,3 Md€ en 2024, concentré sur l’assurance-vie, les droits à pension et l’acquisition indirecte de titres via des organismes de placement collectif (Banque de France, Épargne des ménages, quatrième trimestre 2025). La détention directe d’actions reste minoritaire.

Mais un contrat d’assurance-vie n’est pas de l’argent qui dort : l’assureur le réinvestit en obligations d’État et d’entreprises. Et surtout, le financement des entreprises françaises ne montre pas de signe de rationnement. Il progresse de 3,1 % en 2025 après 1,6 % en 2024, les encours de crédits d’investissement de 4,2 %, et le taux moyen des nouveaux financements aux sociétés non financières est retombé à 3,52 % en décembre 2025, contre 3,93 % un an plus tôt (Banque de France, Financement des entreprises). Dans une zone monétaire où les capitaux circulent librement, une entreprise française n’est pas financée par la seule épargne française mais par l’épargne disponible en euros.

La version forte de la thèse, « la pierre assèche les PME », n’est donc pas confirmée par les statistiques de financement. La version faible reste défendable : une structure de patrimoine aussi foncière oriente l’effort d’épargne vers un actif dont le rendement est en partie une rente, et concentre l’attention fiscale et politique ailleurs que sur le capital à risque.

Le canal productivité

Là où le lien est le mieux documenté, c’est du côté du marché du travail. Dans Trésor-Éco n° 116 (septembre 2013), la DG Trésor établit qu’en France, toutes choses égales par ailleurs, être propriétaire occupant ou locataire du parc social limite les mobilités professionnelles lorsqu’elles impliquent un déménagement, par rapport au fait d’être locataire du parc privé : les propriétaires supportent des coûts de transaction élevés, dont les frais dits de notaire, et les locataires du parc social risquent de perdre l’accès à leur logement en partant. Quand le logement est cher précisément là où sont les emplois, une partie des gains de productivité que permettrait une meilleure allocation des travailleurs ne se réalise jamais.

La même note écarte en revanche la version forte de la thèse. L’estimation d’Oswald, selon laquelle 10 points de propriétaires occupants supplémentaires ajouteraient environ 2 points de chômage, a été critiquée par la littérature et n’est pas vérifiée telle quelle en France, où les propriétaires ont même une probabilité moindre d’être au chômage que les locataires du parc privé. Ce qui est en cause n’est donc pas le niveau du chômage, mais la qualité de l’appariement entre les postes et les compétences.

Le contexte productif français est effectivement dégradé, mais moins qu’on ne l’a longtemps écrit. Sur les comptes nationaux révisés publiés en mai 2026, la productivité du travail par tête reste inférieure de 4,3 points à la trajectoire qu’elle aurait suivie en prolongeant son rythme moyen de 2011 à 2019 (Insee). Cet écart a été révisé à la baisse à mesure que la croissance passée était réévaluée : estimé autour de 5,5 points pour 2023 dans les premières évaluations, il avait déjà été ramené à 4,6 points. Le diagnostic complet, y compris la part imputable à la composition de l’emploi, est traité dans productivité et dette.

Il faut le dire clairement : le logement n’est pas la cause de ce retard, et aucune source ne l’affirme. Il en est au mieux un facteur aggravant, parmi plusieurs autres, et son poids n’est pas chiffré. Le lien avec la dette passe alors par la croissance : à déficit inchangé, un demi-point de croissance nominale en moins pendant dix ans laisse le ratio dette sur PIB nettement plus haut. Voir pourquoi la croissance nominale réduit la dette.

Ce que le logement coûte aux comptes publics

C’est le canal le plus direct, et le plus chiffrable. La dépense nationale de logement atteint 618,9 Md€ en 2024, soit 21,2 % du PIB (SDES, Rapport du compte du logement 2024, publié en novembre 2025). Dans cet ensemble, les aides au logement, versements et réductions de dépenses confondus, représentent 43,1 Md€, en repli de 1,1 %, notamment sous l’effet de la baisse du chèque énergie et de MaPrimeRénov’.

Côté budget de l’État, la mission « Cohésion des territoires », qui porte l’essentiel de la politique du logement, de l’hébergement et de la ville, est dotée de 22,2 Md€ de crédits de paiement dans le projet de loi de finances pour 2026, contre 23,1 Md€ en loi de finances initiale pour 2025, auxquels s’ajoutent 11,68 Md€ de dépenses fiscales (Sénat, rapport sur le PLF 2026). Ces dispositifs relèvent de la même logique que les autres niches fiscales : un coût récurrent, une évaluation souvent partielle.

Le second canal est territorial et fortement cyclique. Les droits de mutation à titre onéreux, payés à chaque vente, sont la principale ressource fiscale propre des départements, celle dont ils votent le taux et dont le produit suit directement le marché. Ce produit a reculé deux années de suite : en comptabilité nationale, les prélèvements obligatoires des départements pâtissent d’une baisse des DMTO de 22,0 % en 2023 puis de 12,9 % en 2024 ; en comptabilité budgétaire, sur l’ensemble des collectivités, le repli est de 20,8 % puis de 13,6 % (Observatoire des finances et de la gestion publique locales, rapport 2025). Ces deux mesures ne se cumulent pas, elles décrivent le même mouvement sur des périmètres différents. Résultat, les recettes de fonctionnement des départements n’ont progressé que de 0,2 % en 2024, après un repli de 1,2 % en 2023, alors que les dépenses sociales représentent l’essentiel de leur fonctionnement et sont peu compressibles. Sur l’ensemble des collectivités locales, le déficit passe de 5,0 Md€ en 2023 à 11,4 Md€ en 2024, ce qui pèse directement sur le solde des administrations publiques. Voir la dette des collectivités.

Enfin, l’offre reste contrainte : 387 944 logements ont été autorisés sur les douze mois à fin février 2026, soit 5,1 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes (SDES, base Sitadel). Moins de construction, c’est moins d’activité, moins de TVA et moins de mobilité vers les bassins d’emploi.

Les leviers discutés

• Rééquilibrer la fiscalité du capital vers l’immobilier de rendement, par exemple en actualisant les valeurs locatives cadastrales servant d’assiette aux impôts fonciers, proposition portée par le Conseil d’analyse économique dès 2013.
• Déplacer la fiscalité du logement des transactions vers la détention : alléger les droits de mutation, qui pèsent sur la mobilité résidentielle, en compensant la recette perdue par les départements. Piste recommandée par l’OCDE dans Pierre par pierre (2021).
• Construire là où sont les emplois plutôt que là où le foncier est disponible, sujet traité dans urbanisme dispersé et métropolisation.
• Mobiliser le parc existant sous-occupé avant de bâtir, question développée dans sous-occupation du parc.
• Rendre l’épargne longue plus disponible pour le capital à risque, en assumant que l’effet attendu est un rééquilibrage progressif, pas un choc de financement.

Aucun de ces leviers ne produit d’économie budgétaire immédiate. Ils agissent sur la croissance potentielle, c’est-à-dire sur le dénominateur du ratio dette sur PIB, et sur un horizon de plusieurs années.

Ce que cette page ne démontre pas

Questions fréquentes