Le coût caché du parc bloqué

Ce que l’Insee appelle sous-occupation

La notion n’a rien d’intuitif et sa définition change tout. L’Insee compare le nombre de pièces d’un logement au nombre de pièces jugé nécessaire au ménage qui l’occupe, compte tenu de sa composition. Lorsque le logement compte au moins trois pièces de plus que ce nombre, la sous-occupation est dite très accentuée. C’est ce seuil, le plus exigeant, qui sert de référence dans l’étude Un quart des ménages vivent dans un logement en sous-occupation très accentuée, publiée en juillet 2025 (Insee Première n° 2064) à partir du recensement de 2022.

Deux conséquences pratiques. D’abord, le chiffre d’un quart ne décrit pas des logements « un peu grands » : il décrit des écarts importants entre la taille du logement et la taille du ménage. Ensuite, l’indicateur ne dit rien de la surface, seulement du nombre de pièces, et rien du confort ni de l’adaptation au grand âge.

Source : Insee, Insee Première n° 2064, juillet 2025, données du recensement de la population 2022, France hors Mayotte. Statut : constaté.

Qui vit dans un logement trop grand

• 25 % des résidences principales en sous-occupation très accentuée, contre 22 % en 2006
• 7,6 M de logements concernés (Insee, recensement 2022)
• 39 % chez les propriétaires, contre 7 % chez les locataires
• 41 % des maisons individuelles, contre 4 % des appartements
• 9 % des ménages concernés souhaitent déménager, contre 27 % des autres ménages

Le profil est très marqué. 79 % des résidences principales en sous-occupation très accentuée sont occupées par une ou deux personnes, et 60 % des ménages concernés ont 60 ans ou plus, en retenant l’âge de la personne la plus âgée du ménage. La sous-occupation est d’abord le produit du décalage entre le cycle de vie et le cycle du logement : on achète grand quand les enfants sont là, on reste quand ils sont partis. L’Insee relève que les 60 à 85 ans sont ceux qui habitent le plus souvent un logement largement sous-occupé.

La taille du logement pèse mécaniquement : la sous-occupation très accentuée touche 54 % des logements de cinq pièces et 86 % de ceux de six pièces ou plus. Et le statut d’occupation trie fortement : 39 % chez les propriétaires contre 7 % chez les locataires, ce qui s’explique autant par la composition du parc, les maisons étant très majoritairement en propriété, que par la moindre mobilité des propriétaires.

Enfin, l’étude documente un point qui devrait clore le débat sur la contrainte : 36 % seulement des ménages concernés considèrent que le nombre de pièces dépasse effectivement leurs besoins, et 9 % souhaitent déménager, contre 27 % des autres ménages. L’Insee écrit qu’ils sont dans une très large majorité satisfaits de leurs conditions de logement, sans chiffrer cette part. La sous-occupation n’est pas vécue comme un problème par ceux qui la vivent.

Le paradoxe géographique

C’est l’objection décisive à toute lecture rapide du sujet. Si les logements sous-occupés étaient situés dans les zones où l’on manque de logements, le gisement serait considérable. Ils ne le sont pas.

La corrélation est inverse de celle que suppose le raisonnement courant : plus le marché est tendu, moins il y a de sous-occupation. Le prix a déjà fait son travail de rationnement. Là où le logement est cher, les ménages occupent des surfaces ajustées ; là où il est abordable, ils occupent plus grand. Autrement dit, remettre sur le marché une partie des 7,6 millions de logements sous-occupés ne détendrait pas mécaniquement l’Île-de-France, parce que l’essentiel du gisement se trouve ailleurs.

Cela ne rend pas le sujet vain, mais cela en déplace l’enjeu. La sous-occupation est moins un problème de pénurie qu’un problème d’adaptation du parc : des maisons individuelles grandes, souvent anciennes, souvent énergivores, occupées par des personnes âgées dans des territoires où l’offre de logements alternatifs adaptés est faible. Ce diagnostic croise celui de nos pages vieillissement et dette et diagonale du vide.

Ce que le logement pèse dans les comptes publics

Le parc français comptait 38,3 millions de logements ordinaires en 2024, dont 82,5 % de résidences principales, 9,8 % de résidences secondaires et 7,7 % de logements vacants, soit de l’ordre de 2,9 millions de logements inoccupés (SDES, rapport du compte du logement 2024, publié en novembre 2025).

Le même compte du logement chiffre la dépense nationale de logement à 618,9 milliards d’euros en 2024, soit 21,2 % du PIB. La part portée par la puissance publique y figure sous forme d’aides : 43,1 milliards d’euros, en repli de 1,1 % sur un an, dont 22,5 milliards versés aux occupants et 20,6 milliards aux propriétaires.

Un second canal, sensible au nombre de ventes plutôt qu’au stock, passe par les collectivités. Les droits de mutation à titre onéreux, acquittés à chaque transaction, sont la ressource des départements la plus directement liée à la rotation du parc, et la plus volatile. Ils ont reculé de 22,0 % en 2023 puis de 12,9 % en 2024, un décrochage que l’Observatoire des finances et de la gestion publique locales attribue au recul des volumes de transactions immobilières et à la baisse des prix. L’effet sur les comptes départementaux est massif : leur épargne brute a perdu 4,7 milliards d’euros en 2023 puis 2,3 milliards en 2024, soit une chute de près de 60 % en deux ans, et leur taux d’épargne brute est passé de 16,7 % à 6,9 % (rapport OFGL 2025).

Il faut toutefois se garder d’un raccourci tentant. Ce décrochage est daté et l’OFGL l’impute au retournement du marché immobilier, pas à la sous-occupation, qui est un phénomène lent et ancien. Un parc peu mobile pèse sur le niveau structurel des transactions, il n’explique pas ce cycle-là. Voir la dette des collectivités territoriales.

Les montants cités relèvent de comptabilités distinctes (compte du logement, comptabilité nationale, comptes locaux) et ne s’additionnent pas.

Par où passerait l’effet sur la dette

Le mécanisme se raconte étape par étape, en séparant ce qui est documenté de ce qui est plausible.

1. Des ménages âgés restent dans de grandes maisons, par attachement, par coût de la mobilité et faute d’offre alternative adaptée à proximité. Documenté par l’Insee.
2. Une partie du parc familial reste immobilisée, y compris dans des bourgs et des villes moyennes. Documenté.
3. Les ménages actifs, notamment avec enfants, s’éloignent ou se contentent d’un logement plus petit. Plausible, non mesuré sur ce périmètre.
4. La mobilité professionnelle en pâtit : la DG Trésor établit que, toutes choses égales par ailleurs, être propriétaire occupant ou locataire du parc social limite les mobilités professionnelles qui impliquent un déménagement, par rapport au statut de locataire du parc privé (Trésor-Éco n° 116, septembre 2013). Documenté, sur le lien entre statut d’occupation et mobilité, pas sur la sous-occupation elle-même, et sur des données antérieures à 2013.
5. Un moins bon appariement se traduit par une productivité plus faible que possible. Plausible, non chiffré pour ce canal précis.
6. Moindre croissance, donc moindres recettes et ratio dette sur PIB plus élevé à déficit inchangé. Mécanisme comptable, voir croissance nominale et dette.

Statut du maillon 4 : débattu. La thèse d’Oswald, selon laquelle une hausse de 10 points du taux de propriétaires occupants accroîtrait d’environ 2 points le taux de chômage, est critiquée dans la littérature économique, et la DG Trésor relève qu’en France les propriétaires ont une probabilité moindre d’être au chômage que les locataires du parc privé. Ce sont les coûts du déménagement, non la propriété en soi, que les études françaises mettent en cause.

Réformes possibles

• Construire une offre de logements seniors désirable en centre-ville et dans les bourgs, à proximité des commerces et des soins. Le frein principal n’est pas l’attachement au logement mais l’absence d’alternative acceptable dans le même bassin de vie.
• Réduire le coût de la mobilité résidentielle pour les ménages qui libèrent un grand logement. Les coûts de transaction sont l’un des freins identifiés par la DG Trésor.
• Sécuriser juridiquement le logement intergénérationnel et la colocation avec un occupant âgé, dispositifs aujourd’hui marginaux au regard du parc concerné.
• Faciliter la division des grandes maisons en deux logements, ce qui produit du logement sans consommer de foncier ni imposer de déménagement.
• Traiter la vacance plutôt que la sous-occupation dans les zones tendues : 7,7 % du parc est vacant, et un logement vide n’a pas d’occupant à convaincre.
• Adapter les logements au grand âge, qui réduit les chutes et le recours aux soins, canal budgétaire mieux documenté que celui de la mobilité. Voir maladies chroniques et dette.

Limites morales, limites de la démonstration

La limite analytique est du même ordre. Ce dossier fait partie de ceux où le mécanisme est solide et la mesure absente. Il serait facile d’écrire que « libérer 7,6 millions de logements rapporterait des milliards » ; ce serait faux, parce que ces logements ne sont pas là où la demande est la plus forte, parce que leurs occupants ne souhaitent pas partir, et parce qu’aucune évaluation ne relie ce stock à une recette ou à une économie publique. Le sujet mérite d’être traité pour ce qu’il est : un enjeu d’adaptation du parc au vieillissement, dont l’effet budgétaire est réel mais d’une ampleur que personne n’a établie.

Questions fréquentes